Contrato e escritura são a mesma coisa?

Diferenças entre contratos particulares, escrituras, registros e posses?

A transferência de um imóvel pode ser realizada de diversas maneiras, sendo comum nossos clientes apresentarem dúvidas acerca das especificidades de cada uma. Entre as formas que uma transferência de imóveis pode ser pactuada, se destacam os contratos particulares e as escrituras públicas.

O contrato de particular, ou o contrato de gaveta, é aquele no qual as partes celebram um acordo, apenas em âmbito particular, mas ainda válido juridicamente entre os envolvidos. Assim, é um documento de eficácia limitada, uma vez que são poucas as garantias de sua veracidade (mesmo com o reconhecimento de firma), não sendo possível registrar a transferência na matrícula do imóvel simplesmente com sua apresentação.

Assim sendo, o contrato particular, na verdade, apenas demonstra a intenção das partes e o compromisso de celebrarem um negócio. A partir da celebração de um compromisso de compra e venda, as partes acordam duas coisas: o comprador se compromete a pagar o preço e o vendedor a transferir o imóvel. No Brasil, porém, os negócios imobiliários de valor superior a 30 vezes o salário mínimo dependem de escritura pública. Dessa forma, havendo o pagamento do preço nesses casos, surge para o vendedor a obrigação de fazer a escritura em favor do comprador.

Nesse âmbito, tem-se que as escrituras públicas são realizadas em cartórios de notas, por um escrevente extrajudicial, que confere fé pública ao documento produzido. Pela atuação do cartório, há uma verificação das partes, de suas vontades, do objeto do acordo e da possibilidade legal de se realizar o ato. Deste modo, é a forma mais segura de realizar a transferência do bem, e, extrajudicialmente, é uma das únicas formas de garantir o seu registro na matrícula do imóvel.

Compreende-se, portanto, que o instrumento particular e a escritura sempre trabalham com direito obrigacional/direito pessoal. A diferença é que a escritura pública se reveste da segurança jurídica trazida pelo Tabelião e, assim, nos negócios superiores a 30 salários, é o instrumento que a lei considera essencial.

Nota-se que a escritura pública e o registro são atos distintos, ainda que muitas vezes vinculados, cada um com sua devida importância. A escritura pública garante a segurança do ato realizado, enquanto o registro irá gravar o histórico de ações que ocorreram envolvendo o imóvel, podendo ser acessado por qualquer indivíduo que verificar sua matrícula do imóvel, garantindo ao ato registrado sua eficácia erga omnes (perante todos os cidadãos). Dessa forma, a eficácia última de um ato escriturado só será atingida com o seu registro (a propriedade do imóvel apenas se transfere com o registro da escritura).

Contudo, existem casos em que a escrituração ou registro de uma propriedade é barrada por alguma questão atinente a sua regularização. Assim, aquele que atua como proprietário, tendo, ou não, de fato algum dos direitos sobre o imóvel, será considerado seu possuidor. A posse advinda desse cenário é sempre um direito pessoal, que garante ao possuidor a permanência no imóvel, a sua utilização. Em momento algum garante a propriedade e jamais poderá ser levada a registro.

Entretanto, através da posse, nos casos previstos por lei, o possuidor de boa fé poderá adquirir a propriedade do bem pelo usucapião judicial ou extrajudicial. Dessa forma, o direito de posse, que é pessoal e não real, poderá ser cedido por contrato de cessão de posse ou mesmo por escritura de cessão de posse. Por ser direito pessoal, a posse poderá estar retratada em instrumento particular ou por escritura pública independentemente do valor, mas em qualquer dos casos dependerá da ação de usucapião ou do usucapião extrajudicial para se transformar em direito real de propriedade.

Assim, conhecendo melhor as formas de transferência de um imóvel, suas características e grau de eficácia, é possível tomar melhores decisões no momento de aquisição ou venda de uma propriedade, sendo SEMPRE indicado a consulta de Experts OEO para assessoria completa dos negócios que se busca realizar.